Expert aan het woord – het EPC Gemeenschappelijke delen
Geschatte leestijd: 6 minuten
EPC gemene delen van je appartementsgebouw? Meer dan enkel een verplichting!
Op 1 januari 2022 gaat de verplichting van het ‘EPC gemeenschappelijke delen’ van een appartementsgebouw in werking. Je denkt misschien dat dit te maken heeft met de energieprestatie van de gemeenschappelijke ruimten zoals de hal of kelderverdieping, maar het EPC gemeenschappelijke delen omvat veel meer dan enkel bovenstaande. Het certificaat biedt een compleet overzicht op de huidige staat van het gebouw en geeft handige tips om deze energie-efficiënter te maken. Wij nodigden expert ter zake Herald Dendooven uit om een antwoord te bieden op de belangrijkste vragen.
Vanaf wanneer is het EPC gemene delen verplicht voor mijn appartementsgebouw?
In eerste instantie was het de bedoeling op uiterlijk op 1 januari 2022 ieder appartementsgebouw in Vlaanderen van een energieprestatiecertificaat (EPC) voor de gemeenschappelijke delen te voorzien. Na overleg met Vlaams minister van Energie Zuhal Demir wordt de verplichting echter gefaseerd uitgevoerd en dit naargelang de grootte van het appartementsgebouw.
Voor de grootste appartementsgebouwen (minstens 15 wooneenheden) blijft de verplichting van kracht. Je moet voor deze gebouwen dus op 1 januari 2022 over een geldig attest beschikken. Voor kleinere gebouwen houdt men volgende planning aan:
- 15 of meer wooneenheden: verplicht tegen 1 januari 2022;
- 5 tot en met 14 wooneenheden: verplicht tegen 1 januari 2023;
- 2 tot en met 4 wooneenheden: verplicht tegen 1 januari 2024.
Let op: ook een EPN-eenheid (niet-residentieel) zoals een winkel of dokterspraktijk telt ook als eenheid mee. Een appartementsgebouw met 14 studio’s met een winkel op het gelijkvloers dient dus tegen 1 januari 2022 over een geldig certificaat gemeenschappelijke delen te beschikken.
Hoeveel kost een EPC gemeenschappelijke delen?
De kostprijs van een EPC gemene delen hangt sterk af van de grootte en de complexiteit van het gebouw. Hoe groter het appartementsgebouw, en hoe complexer de dakconstructie, hoe meer werk dit inhoudt voor de energiedeskundige. Ook verwarming, sanitair warm water en ventilatie spelen een belangrijke rol, Zijn er bijvoorbeeld collectieve installaties aanwezig zoals een stookruimte op de kelderverdieping? Dit wordt mee opgenomen in het EPC gemene delen en vraagt dus extra aandacht van de energiedeskundige.
In de meeste gevallen wordt de prijs gebaseerd op het aantal wooneenheden van een residentie. Voor grote residenties vanaf 15 wooneenheden mag je rekenen op een gemiddelde kostprijs van rond de 650 euro. Voor kleine en middelgrote residenties wordt er gemiddeld rekening gehouden met een prijs van om en bij de 300 euro. Dit alles is natuurlijk afhankelijk van de grootte van het appartementsgebouw, de complexiteit van de structuur en de aanwezigheid van collectieve installaties.
Maak kennis met het EPC gemeenschappelijke delen
Wat kan ik afleiden uit het EPC attest gemeenschappelijke delen?
Zoals je kon zien in bovenstaande video geeft het EPC gemeenschappelijke delen eerst en vooral inzicht in energie-efficiëntie van de gebouwschil: vloer, buitenmuren en dakbedekking, maar ook vensters, deuren en poorten van het gebouw worden ingegeven.
In lijn met de Vlaamse wooncode is het van groot belang dat er via facturen of bewijsstukken vastgesteld kan worden door de energiedeskundige of er al dan niet dakisolatie aanwezig is. Een EPC gemeenschappelijke delen kan opgemaakt worden zonder enige bewijsstukken, echter heeft dit een directe invloed op het EPC verkoop/verhuur.
Bijkomend worden de technieken in het gebouw ook onder de loep genomen. Enerzijds wordt de verlichting van de gemeenschappelijke (circulatie)ruimtes zoals de inkomhal of gemeenschappelijke berging onderzocht.
Als laatste worden ook de aanwezige collectieve installaties voor verwarming, warm water en zonne-energie genoteerd en ingegeven in het EPC. Een ketel die alle appartementen van verwarming of sanitair warm water voorziet, wordt hier dus ook in opgenomen.
Wie moet het attest aanvragen?
Het EPC gemene delen dient verplicht in het bezit te zijn van eigenaars van gebouwen die 2 of meer wooneenheden of EPN-eenheden bevat. In de praktijk zijn dit vaak gebouwen die onder beheer van een syndicus vallen en zal hij de aanvraag behandelen. De procedure voor de aanvraag verloopt als volgt:
- De syndicus informeert de vereniging van mede-eigenaars over de wetgeving rond dat een EPC gemeenschappelijke delen. Hij verzamelt de nodige bewijsstukken over isolatie, schrijnwerk en collectieve installaties en organiseert de toegang tot het gebouw voor de energiedeskundige.
- De eigenaar van het gebouw of de vereniging van mede-eigenaars stelt een energiedeskundige type A aan.
- De energiedeskundige krijgt tijdens het plaatsbezoek de nodige informatie en men verschaft hem toegang tot het gebouw. Hij inspecteert de gemeenschappelijke ruimtes en collectieve installaties in detail waarmee hij het attest kan opstellen.
- De energiedeskundige bezorgt het EPC gemeenschappelijke delen aan de eigenaar, syndicus of vereniging van mede-eigenaars van het gebouw.
Elke energiedeskundige type A mag in principe het EPC gemeenschappelijke delen opstellen, maar het is aangeraden om iemand aan te stellen die hierin de nodige ervaring bezit. Het is namelijk zo dat ieder individueel EPC attest gebaseerd wordt op de gegevens die in het EPC gemene delen wordt genoteerd. Indien er foute aannames in het EPC gemeenschappelijke delen terecht komen, kan dit ernstige gevolgen hebben voor het individuele certificaat van de wooneenheden!
Hoe lang blijft het attest van mijn appartementsgebouw geldig?
In onze vorige blog gingen we dieper in op het klassieke EPC verkoop/verhuur. Net zoals bij het individueel EPC is het attest voor gemeenschappelijke delen 10 jaar lang geldig mits er geen wijzigingen worden aangebracht aan het gebouw.
Moet mijn nieuwbouw appartementsgebouw een EPC gemene delen bezitten?
Bij een nieuwbouw appartement moet het EPC gemene delen ten laatste 10 jaar en 1 maand na het krijgen van de stedenbouwkundige of omgevingsvergunning opgemaakt zijn.
Let hierbij op: appartementen die een ingrijpende energetische renovatie (IER) hebben ondergaan, vallen niet onder ‘nieuwbouw’. In dit geval moet u nog steeds een EPC gemeenschappelijke delen in het bezit hebben, afhankelijk van de grootte van het gebouw, tussen 1 januari 2022 en 1 januari 2024.
Wat bij renovaties in mijn appartementsgebouw?
Het is van groot belang dat EPC gemeenschappelijke delen steeds up-to-date wordt gehouden met de staat van het gebouw. Concreet moet het ‘EPC Gemeenschappelijke delen’ een revisie krijgen bij energetische renovaties van zodra minstens 15% van de gebouwschil wordt geïsoleerd of als collectieve installaties vervangen of nieuw geplaatst worden. Ook bij het plaatsen of vervangen van zonnepanelen heeft u een nieuw attest nodig.
Wordt enkel een omvormer vervangen? Dan is er geen update van het EPC nodig. Zijn er werken gepland aan de gevel of het dak, of wordt de stookplaats vernieuwd? Dan moet u een nieuw EPC gemene delen aanvragen.
Het EPC attest voor appartementsgebouwen heeft bovendien directe invloed op de individuele attesten van de appartementen, kantoren, medische praktijken en winkels in het gebouw. Zonder een geüpdatet EPC voor gemeenschappelijke delen zal geen enkel EPC attest correct kunnen worden afgeleverd.
